Până la adoptarea noii legi, domeniul condominiului era afectat de incertitudine juridică, evidență cadastrală incompletă, administrare ineficientă, lipsa unor mecanisme clare de calcul al cotelor-părți și imposibilitatea gestionării transparente și sustenabile a bunurilor comune.
Legea cu privire la condominiu nr.187 din 14/.07.2022 (Monitorul Oficial nr.238-244/467 din 29.07.2022) nu doar redenumește formele existente, ci reconstruiește întregul regim al proprietății comune, al asociației și al recuperării datoriilor. Esențial, legea introduce o reformă amplă: trece de la reglementarea fragmentară a blocurilor locative la un regim juridic unitar al condominiului, aplicabil atât construcțiilor locative, cât și celor nelocative. Legea reglementează expres raporturile de proprietate în condominiu, organizarea proprietarilor în asociație și mecanismele simplificate de trecere a imobilelor existente la noul regim juridic.
Mai jos scoatem în evidență noutățile legislative introduce prin adoptarea Legii condominiului cu o explicație succintă și indicarea normei legale concrete:
Se lărgește domeniul de aplicare al reglementării
Prima noutate majoră este că legea nu se limitează doar la „fondul locativ”. Ea se aplică tuturor condominiilor, indiferent dacă unitățile sunt locative sau nelocative, și acoperă inclusiv situațiile în care proprietarul clădirii sau al unității deține doar un drept de superficie asupra terenului. Asta înseamnă că regimul condominiului devine aplicabil nu doar blocurilor de locuințe clasice, ci și complexelor rezidențiale, clădirilor mixte, parcărilor, spațiilor comerciale și altor construcții organizate pe proprietate exclusivă plus părți comune. (art.1,3 al Legii cu privire la condominiu).
Este consacrat un regim clar al proprietății în condominiu
Legea definește expres condominiul ca ansamblu compus din teren, una sau mai multe clădiri, unități aflate în proprietate exclusivă și părți comune aflate în proprietate comună. Noutatea juridică importantă este ideea de „drept de proprietate în condominiu”, adică unitatea privată plus cota-parte din părțile comune formează un tot juridic indivizibil. Cota-parte nu poate fi înstrăinată, grevată sau separată independent de unitatea principală.
De asemenea, legea stabilește expres formula cotei-părți: raportul dintre suprafața totală a unității și suma suprafețelor totale ale tuturor unităților din condominiu. Această clarificare este foarte importantă pentru calcularea cheltuielilor comune, voturi, contribuții la fonduri și obligații de întreținere(art.3, 4, 10, 11, 12, 13 Legea cu privire la condominiu).
Se introduce actul de constituire
a condominiului și înregistrarea cadastrală coerentă
Legea creează un mecanism tehnico-juridic de constituire a condominiului prin act de constituire, cu descrierea unităților, părților comune, cotelor-părți, drepturilor de folosință exclusivă și dreptului asupra terenului. Condominiul se consideră constituit din momentul efectuării înregistrărilor în Registrul bunurilor imobile. O noutate practică importantă este posibilitatea înregistrării clădirii viitoare, unităților viitoare și cotelor-părți aferente cu mențiunea „bun viitor”.
Pentru punerea în aplicare a legii, a fost instituită o procedură nouă de examinare concomitentă a cererilor de înregistrare a condominiului în Registrul bunurilor imobile și a asociației de proprietari în Registrul de stat al unităților de drept (art.5, 6 Legea cu privire la condominiu).
Proprietarii sunt organizați obligatoriu
într-o asociație de proprietari din condominiu
Una dintre cele mai importante noutăți este instituirea Asociației de Proprietari din Condominiu — APC. Toți proprietarii dintr-un condominiu devin membri ai aceleiași asociații prin efectul legii, nu doar prin aderare voluntară. Calitatea de membru apare automat din momentul dobândirii dreptului de proprietate asupra unității și încetează odată cu pierderea calității de proprietar.
Legea simplifică și înființarea asociației: hotărârea de înființare nu necesită, în toate cazurile, desfășurarea unei adunări generale clasice, ci poate fi adoptată prin semnătura proprietarilor în condițiile prevăzute de lege. Din momentul înregistrării asociației, toți proprietarii devin membri, indiferent dacă au semnat sau nu hotărârea de constituire(art.14, 15 - Legea cu privire la condominiu).
Asociația și proprietarul primesc calitate de consumator
Legea introduce expres calitatea de consumator pentru asociația care administrează un condominiu cu destinație locativă, precum și pentru persoana fizică proprietară a unității locative în raporturile reglementate de lege. Aceasta este o noutate importantă, deoarece permite aplicarea protecției specifice consumatorilor în raporturile cu furnizorii, profesioniștii și, în anumite limite, în raporturile rezultate din serviciile intermediate (art.5 - Legea cu privire la condominiu).
Apar drepturile de folosință exclusivă asupra părților comune
Legea distinge între dreptul principal de folosință exclusivă și dreptul accesoriu de folosință exclusivă asupra unor părți comune. De exemplu, folosința exclusivă a unei terase, grădini, acoperiș, loc de parcare sau alt spațiu comun poate fi atribuită unui proprietar în condițiile legii. Dreptul principal poate fi înregistrat în Registrul bunurilor imobile, transmis, ipotecat și exercitat fără consimțământul ulterior al celorlalți proprietari, dacă a fost constituit legal.
Aceasta este o noutate practică importantă pentru blocurile noi și complexele rezidențiale, unde apar frecvent litigii privind terase, parcări, acoperișuri, boxe, curți sau spații tehnice. (art.14-15 - Legea cu privire la condominiu).
Se reglementează detaliat lucrările de reconstrucție,
modernizare și eficiență energetică
Legea introduce reguli speciale pentru supraetajare, mansardare, replanificare, consolidare, reparații capitale, modernizare, reabilitare termică și eficiență energetică. Pentru asemenea lucrări, legea cere contracte corespunzătoare, aprobări ale adunării generale, acte de modificare a actului de constituire și respectarea legislației construcțiilor.
Noutatea este că proprietarii nu mai pot trata părțile comune ca pe o zonă informală. Orice intervenție cu impact asupra structurii, rețelelor inginerești sau părților comune intră într-un regim decizional și tehnic clar (art. 16, 70 - 76 Legea cu privire la condominiu).
Adunarea generală este modernizată:
vot, corespondență, formă mixtă, comunicare electronică
Legea reglementează detaliat organele asociației: adunarea generală, administratorul, consiliul și comisia de cenzori. Noutatea constă în formalizarea competențelor adunării generale și în introducerea mecanismelor moderne de participare: comunicare electronică, vot electronic, adunare prin corespondență și adunare în formă mixtă.
De asemenea, legea stabilește reguli privind dreptul de vot: sistemul „o unitate = un vot” sau vot proporțional cotei-părți, reprezentarea la adunare, limitarea numărului de proprietari reprezentați de aceeași persoană și excluderea de la vot în situații de conflict de interese (art.3, 32-47 - Legea cu privire la condominiu).
Se introduce regimul serviciilor intermediate
Legea reglementează serviciile intermediate — servicii de utilități sau alte servicii care, din motive tehnice ori juridice, sunt contractate prin asociație, dar sunt utilizate de proprietari sau posesori. Noutatea majoră este că fiecare consumator de servicii intermediate se consideră parte la contract prin efectul legii, chiar dacă nu a semnat individual contractul(art.3, 18 alin.(4), 49 - Legea cu privire la condominiu).
Totodată, legea precizează că asociația nu răspunde pentru plata serviciilor intermediate consumate de proprietari, dacă legea stabilește facturarea directă către consumatori. Aceasta schimbă semnificativ raportul clasic în care furnizorii pretindeau deseori asociației plata globală a datoriilor locatarilor.
Se instituie fondul de reparație și dezvoltare
O noutate esențială este obligația asociației de a institui un fond de reparație și dezvoltare. Fondul se păstrează pe un cont bancar separat, este destinat intervențiilor urgente, expertizelor tehnice, auditului energetic, documentației de proiect, reparațiilor, reabilitării, modernizării, eficienței energetice și altor lucrări asupra părților comune.
Legea protejează acest cont: mijloacele fondului nu pot fi sechestrate sau executate silit pentru orice datorie a asociației, cu excepțiile expres prevăzute. În plus, contribuțiile la fond se facturează distinct, iar încasările din contribuții nu se impozitează(art.53-56 - Legea cu privire la condominiu).
Se creează mecanisme noi de recuperare a datoriilor
Legea introduce un mecanism mult mai eficient de colectare a datoriilor. Administratorul este obligat să inițieze colectarea datoriei dacă proprietarul are restanțe de cel puțin 3 luni, dacă adunarea generală nu stabilește alt prag. Pentru proprietarii vulnerabili financiar, se permite negocierea unui grafic de plată, dar nu mai mare de 12 luni.
Foarte important: procesul-verbal al adunării generale, dacă este întocmit cu participarea unui notar, executor judecătoresc sau avocat ca persoană autorizată și poartă girul acesteia, devine document executoriu pentru obligațiile pecuniare ale proprietarilor față de asociație. Aceasta este o noutate procedurală majoră, deoarece reduce necesitatea intentării unui proces civil clasic pentru fiecare datorie.
Legea introduce și privilegiul asociației: creanțele asociației față de proprietar devin creanțe privilegiate de categoria a doua, în limita stabilită de lege, valorificabile din produsul vânzării silite a unității(art.57-61 - Legea cu privire la condominiu).
Se instituie platforma e-Condominiu și transparența informației
Legea introduce platforma e-Condominiu, în care asociațiile trebuie să se înregistreze și să publice anual fișa de sinteză. Platforma este concepută pentru comunicare, informare, acces la date, avize de plată, notificări, petiții și vot electronic. Accesul este gratuit.
Proprietarii primesc un drept expres la informare: pot solicita date despre activitatea asociației și pot consulta documentele acesteia. Administratorul trebuie să răspundă, de regulă, în termen de o săptămână, iar în cazuri complexe — în termen de o lună. Refuzul poate fi contestat la adunarea generală sau în instanță(art.62-69 - Legea cu privire la condominiu).
Se introduce auditul extern la inițiativa proprietarilor
Legea oferă oricăror 3 proprietari dreptul de a contracta audit extern dacă asociația nu a fost auditată în ultimii 2 ani financiari. Administratorul și organele asociației sunt obligate să colaboreze cu auditorul, iar raportul trebuie comunicat asociației și proprietarilor.
Această noutate este importantă pentru combaterea administrării netransparente, a cheltuielilor nejustificate și a abuzurilor din partea administratorilor(art.67 - Legea cu privire la condominiu).
Se reglementează intervențiile urgente și obiectele abandonate
Legea oferă administratorului dreptul de a interveni într-o unitate abandonată sau periculoasă, inclusiv prin forțarea lacătului, cu participarea a doi proprietari și a poliției, dacă există pericol iminent pentru viața, sănătatea altor proprietari sau pentru bunuri — de exemplu, scurgeri de gaz sau apă. Cheltuielile se recuperează de la proprietar sau posesor.
De asemenea, administratorul poate lua măsuri pentru înlăturarea obiectelor abandonate din condominiu, inclusiv automobile abandonate, cu implicarea poliției după caz (art. 45, 75, 76 - Legea cu privire la condominiu).
Se reglementează energia regenerabilă în condominiu
Legea introduce posibilitatea instalării sistemelor de producere a energiei din surse regenerabile pe acoperiș, pe alte suprafețe comune sau în unitate, cu acordul adunării generale și cu respectarea siguranței, stabilității și decorului arhitectural al clădirii. Prioritate au necesitățile comune ale condominiului.
Aceasta este o noutate importantă pentru eficiența energetică, instalarea panourilor fotovoltaice și valorificarea acoperișurilor sau altor părți comune(art. 70 alin.(1) lit.c), 74 - Legea cu privire la condominiu).
Se introduce figura gestionarului profesionist
Legea permite asociației să contracteze un gestionar — persoană fizică sau juridică — pentru prestarea serviciilor de administrare. Proprietarii sunt considerați terți beneficiari ai contractului de administrare și pot înainta pretenții direct gestionarului pentru neexecutarea obligațiilor.
Contractul de administrare trebuie să fie scris, sub sancțiunea nulității, să prevadă volumul serviciilor, plățile, indicatorii de performanță și durata contractului. Gestionarul poate fi revocat de adunarea generală, cu sau fără motiv, fără drept la compensație dacă legea nu prevede altfel (art.80 – 83 - Legea cu privire la condominiu). Autoritățile publice primesc competențe de control
Legea stabilește că activitatea asociației și a gestionarului este supusă controlului autorității administrației publice locale. Controlul asupra reparației, reconstrucției, întreținerii și deservirii clădirilor, părților comune și unităților se exercită de autoritatea locală și, după caz, de alte organe competente.
Aceasta creează o legătură mai clară între administrarea privată a condominiului și supravegherea publică a siguranței clădirilor(art.84 – 85 - Legea cu privire la condominiu).
Se transformă formele juridice vechi în APC
Legea prevede transformarea asociațiilor de coproprietari, asociațiilor proprietarilor locuințelor privatizate, cooperativelor de locuințe și cooperativelor de construcție a locuințelor în asociații de proprietari din condominiu. Transformarea se înregistrează fără publicare în Monitorul Oficial și fără achitarea taxei de înregistrare, dacă cererea este depusă în termenul prevăzut de lege.
Aceasta este una dintre cele mai practice noutăți: legea nu creează doar un regim pentru condominiile noi, ci forțează trecerea treptată a structurilor vechi la noul model juridic (art.86 – 87 - Legea cu privire la condominiu).
Cu titlu de concluzie, considerăm că noutatea centrală a Legii nr.187/2022 constă în faptul că Republica Moldova trece la un regim modern, unitar și cadastralizat al condominiului. Legea clarifică proprietatea comună, impune organizarea proprietarilor în APC, introduce instrumente digitale, creează fondul de reparație și dezvoltare, simplifică recuperarea datoriilor, reglementează serviciile intermediate, permite administrarea profesionistă prin gestionar și creează mecanisme de transparență și control. Practic, legea mută administrarea blocurilor și complexelor imobiliare dintr-o zonă deseori informală într-un cadru juridic formal, executoriu și verificabil.
Informările din acest articol au caracter general și nu constituie relație avocat–client până la stabilirea unui mandat. Pentru decizii în cazul tău concret, recomandăm o consultație directă.