До принятия нового закона сфера кондоминиума характеризовалась правовой неопределенностью, неполным кадастровым учетом, неэффективным управлением, отсутствием четких механизмов расчета долей и невозможностью прозрачного и устойчивого управления общим имуществом.
Закон о кондоминиуме № 187 от 14.07.2022 (Официальный монитор № 238–244/467 от 29.07.2022) не просто переименовывает существующие формы, а фактически перестраивает весь режим общей собственности, ассоциации и взыскания задолженностей. По существу, закон вводит масштабную реформу: он переводит регулирование от фрагментарного подхода к многоквартирным жилым домам к единому правовому режиму кондоминиума, применимому как к жилым, так и к нежилым объектам. Закон прямо регулирует отношения собственности в кондоминиуме, организацию собственников в ассоциацию, а также упрощенные механизмы перехода существующих объектов недвижимости на новый правовой режим.
Ниже выделены законодательные новшества, введенные принятием Закона о кондоминиуме, с кратким пояснением и указанием конкретной правовой нормы:
Расширяется сфера применения регулирования
Первое существенное новшество состоит в том, что закон не ограничивается только «жилищным фондом». Он применяется ко всем кондоминиумам независимо от того, являются ли единицы жилыми или нежилыми, и охватывает также ситуации, когда собственник здания или единицы обладает лишь правом суперфиция на земельный участок. Это означает, что режим кондоминиума становится применимым не только к классическим многоквартирным жилым домам, но и к жилым комплексам, смешанным зданиям, парковкам, коммерческим помещениям и иным объектам, организованным по модели исключительной собственности плюс общие части (ст. 1, 3 Закона о кондоминиуме).
Закрепляется четкий режим собственности в кондоминиуме
Закон прямо определяет кондоминиум как совокупность, состоящую из земельного участка, одного или нескольких зданий, единиц, находящихся в исключительной собственности, и общих частей, находящихся в общей собственности. Важное юридическое новшество заключается в идее «права собственности в кондоминиуме», то есть частная единица и соответствующая доля в общих частях образуют единое неделимое юридическое целое. Доля не может быть отчуждена, обременена или отделена независимо от основной единицы.
Кроме того, закон прямо устанавливает формулу доли: соотношение между общей площадью единицы и суммой общих площадей всех единиц в кондоминиуме. Данное уточнение имеет особое значение для расчета общих расходов, голосов, взносов в фонды и обязательств по содержанию (ст. 3, 4, 10, 11, 12, 13 Закона о кондоминиуме).
Вводится учредительный акт кондоминиума и согласованная кадастровая регистрация
Закон создает технико-юридический механизм учреждения кондоминиума посредством учредительного акта, с описанием единиц, общих частей, долей, прав исключительного пользования и права на земельный участок. Кондоминиум считается учрежденным с момента внесения соответствующих записей в Реестр недвижимого имущества. Важным практическим новшеством является возможность регистрации будущего здания, будущих единиц и соответствующих им долей с отметкой «будущее имущество».
Для применения закона была введена новая процедура одновременного рассмотрения заявлений о регистрации кондоминиума в Реестре недвижимого имущества и ассоциации собственников в Государственном реестре юридических лиц (ст. 5, 6 Закона о кондоминиуме).
Собственники подлежат обязательной организации в ассоциацию собственников кондоминиума
Одним из наиболее важных новшеств является учреждение Ассоциации собственников кондоминиума — АСК. Все собственники в кондоминиуме становятся членами одной и той же ассоциации в силу закона, а не только путем добровольного вступления. Статус члена возникает автоматически с момента приобретения права собственности на единицу и прекращается с утратой качества собственника.
Закон также упрощает учреждение ассоциации: решение об учреждении не во всех случаях требует проведения классического общего собрания, а может быть принято путем подписания собственниками в условиях, предусмотренных законом. С момента регистрации ассоциации все собственники становятся ее членами независимо от того, подписали они решение об учреждении или нет (ст. 14, 15 Закона о кондоминиуме).
Ассоциация и собственник получают статус потребителя
Закон прямо вводит статус потребителя для ассоциации, управляющей кондоминиумом жилого назначения, а также для физического лица — собственника жилой единицы в отношениях, регулируемых законом. Это важное новшество, поскольку оно позволяет применять специальную защиту потребителей в отношениях с поставщиками, профессиональными участниками оборота и, в определенных пределах, в отношениях, возникающих из посреднических услуг (ст. 5 Закона о кондоминиуме).
Появляются права исключительного пользования общими частями
Закон различает основное право исключительного пользования и дополнительное право исключительного пользования отдельными общими частями. Например, исключительное пользование террасой, садом, крышей, парковочным местом или иным общим пространством может быть предоставлено собственнику в условиях, предусмотренных законом. Основное право может быть зарегистрировано в Реестре недвижимого имущества, передано, заложено в ипотеку и осуществляться без последующего согласия остальных собственников, если оно было учреждено законным образом.
Это имеет существенное практическое значение для новых жилых домов и жилых комплексов, где часто возникают споры относительно террас, парковок, крыш, кладовых, дворов или технических помещений (ст. 14–15 Закона о кондоминиуме).
Подробно регламентируются работы по реконструкции, модернизации и повышению энергоэффективности
Закон вводит специальные правила для надстройки этажей, мансардирования, перепланировки, укрепления, капитального ремонта, модернизации, термической реабилитации и повышения энергоэффективности. Для таких работ закон требует соответствующие договоры, решения общего собрания, акты о внесении изменений в учредительный акт и соблюдение законодательства в сфере строительства.
Новизна состоит в том, что собственники больше не могут рассматривать общие части как неформальную зону. Любое вмешательство, влияющее на конструкцию, инженерные сети или общие части, подпадает под четкий режим принятия решений и технического контроля (ст. 16, 70–76 Закона о кондоминиуме).
Модернизируется общее собрание: голосование, заочная форма, смешанная форма, электронная коммуникация
Закон подробно регулирует органы ассоциации: общее собрание, администратора, совет и ревизионную комиссию. Новшество заключается в формализации компетенций общего собрания и во введении современных механизмов участия: электронной коммуникации, электронного голосования, проведения собрания путем корреспонденции и в смешанной форме.
Кроме того, закон устанавливает правила относительно права голоса: система «одна единица = один голос» или голосование пропорционально доле, представительство на собрании, ограничение количества собственников, которых может представлять одно лицо, а также исключение из голосования в случаях конфликта интересов (ст. 3, 32–47 Закона о кондоминиуме).
Вводится режим посреднических услуг
Закон регулирует посреднические услуги — коммунальные или иные услуги, которые по техническим либо юридическим причинам заключаются через ассоциацию, но используются собственниками или владельцами помещений. Главная новизна состоит в том, что каждый потребитель посреднических услуг считается стороной договора в силу закона, даже если он не подписывал договор индивидуально (ст. 3, ст. 18 ч. (4), ст. 49 Закона о кондоминиуме).
Одновременно закон уточняет, что ассоциация не отвечает за оплату посреднических услуг, потребленных собственниками, если законом установлено прямое выставление счетов потребителям. Это существенно меняет классическую модель, при которой поставщики нередко требовали от ассоциации общей оплаты долгов жильцов.
Учреждается фонд ремонта и развития
Существенным новшеством является обязанность ассоциации учредить фонд ремонта и развития. Фонд хранится на отдельном банковском счете и предназначен для срочных вмешательств, технических экспертиз, энергетического аудита, проектной документации, ремонтов, реабилитации, модернизации, повышения энергоэффективности и иных работ, касающихся общих частей.
Закон защищает данный счет: средства фонда не могут быть арестованы или принудительно взысканы по любой задолженности ассоциации, за исключением прямо предусмотренных законом случаев. Кроме того, взносы в фонд выставляются отдельной строкой, а поступления от таких взносов не облагаются налогом (ст. 53–56 Закона о кондоминиуме).
Создаются новые механизмы взыскания задолженностей
Закон вводит значительно более эффективный механизм взыскания долгов. Администратор обязан инициировать взыскание задолженности, если собственник имеет просрочку не менее трех месяцев, если общее собрание не установило иной порог. Для финансово уязвимых собственников допускается согласование графика погашения, но сроком не более 12 месяцев.
Особо важно, что протокол общего собрания, если он составлен с участием нотариуса, судебного исполнителя или адвоката в качестве уполномоченного лица и содержит его удостоверительную отметку, становится исполнительным документом по денежным обязательствам собственников перед ассоциацией. Это существенное процессуальное новшество, поскольку оно уменьшает необходимость возбуждения классического гражданского процесса по каждому долгу.
Закон также вводит привилегию ассоциации: требования ассоциации к собственнику становятся привилегированными требованиями второй категории в пределах, установленных законом, и могут быть удовлетворены из средств, полученных от принудительной продажи единицы (ст. 57–61 Закона о кондоминиуме).
Учреждается платформа e-Condominiu и обеспечивается прозрачность информации
Закон вводит платформу e-Condominiu, на которой ассоциации должны регистрироваться и ежегодно публиковать сводную карточку. Платформа предназначена для коммуникации, информирования, доступа к данным, платежным извещениям, уведомлениям, петициям и электронному голосованию. Доступ является бесплатным.
Собственники получают прямо закрепленное право на информацию: они могут запрашивать данные о деятельности ассоциации и знакомиться с ее документами. Администратор, как правило, должен ответить в течение одной недели, а в сложных случаях — в течение одного месяца. Отказ может быть оспорен на общем собрании или в суде (ст. 62–69 Закона о кондоминиуме).
Вводится внешний аудит по инициативе собственников
Закон предоставляет любым трем собственникам право заказать внешний аудит, если ассоциация не проходила аудит за последние два финансовых года. Администратор и органы ассоциации обязаны сотрудничать с аудитором, а отчет должен быть сообщен ассоциации и собственникам.
Данное новшество важно для противодействия непрозрачному управлению, необоснованным расходам и злоупотреблениям со стороны администраторов (ст. 67 Закона о кондоминиуме).
Регламентируются срочные вмешательства и брошенные предметы
Закон предоставляет администратору право вмешаться в заброшенную или опасную единицу, включая принудительное вскрытие замка, с участием двух собственников и полиции, если существует непосредственная опасность для жизни, здоровья других собственников или для имущества, например утечка газа или воды. Расходы взыскиваются с собственника или владельца.
Также администратор может принимать меры по удалению брошенных предметов из кондоминиума, включая брошенные автомобили, при необходимости с участием полиции (ст. 45, 75, 76 Закона о кондоминиуме).
Регламентируется возобновляемая энергия в кондоминиуме
Закон вводит возможность установки систем производства энергии из возобновляемых источников на крыше, на других общих поверхностях или в единице, с согласия общего собрания и с соблюдением требований безопасности, устойчивости и архитектурного облика здания. Приоритет имеют общие потребности кондоминиума.
Это является важным новшеством для энергоэффективности, установки фотоэлектрических панелей и использования крыш или иных общих частей (ст. 70 ч. (1) лит. c), ст. 74 Закона о кондоминиуме).
Вводится фигура профессионального управляющего
Закон позволяет ассоциации заключить договор с управляющим — физическим или юридическим лицом — для оказания услуг по управлению кондоминиумом. Собственники считаются третьими лицами — выгодоприобретателями по договору управления и могут предъявлять требования непосредственно к управляющему в случае неисполнения им обязанностей.
Договор управления должен быть заключен в письменной форме под угрозой ничтожности, предусматривать объем услуг, платежи, показатели эффективности и срок действия договора. Управляющий может быть отозван общим собранием, с указанием причины или без нее, без права на компенсацию, если законом не предусмотрено иное (ст. 80–83 Закона о кондоминиуме).
Публичные органы получают контрольные полномочия
Закон устанавливает, что деятельность ассоциации и управляющего подлежит контролю со стороны органа местного публичного управления. Контроль за ремонтом, реконструкцией, содержанием и обслуживанием зданий, общих частей и единиц осуществляется местным органом власти и, при необходимости, иными компетентными органами.
Это создает более четкую связь между частным управлением кондоминиумом и публичным надзором за безопасностью зданий (ст. 84–85 Закона о кондоминиуме).
Старые организационно-правовые формы преобразуются в АСК
Закон предусматривает преобразование ассоциаций сособственников, ассоциаций собственников приватизированного жилья, жилищных кооперативов и жилищно-строительных кооперативов в ассоциации собственников кондоминиума. Преобразование регистрируется без публикации в Официальном мониторе и без уплаты регистрационного сбора, если заявление подано в срок, предусмотренный законом.
Это одно из наиболее практических новшеств: закон не только создает режим для новых кондоминиумов, но и обеспечивает постепенный переход старых структур к новой правовой модели (ст. 86–87 Закона о кондоминиуме).
В качестве вывода считаем, что центральное новшество Закона № 187/2022 состоит в том, что Республика Молдова переходит к современному, единому и кадастрово определенному режиму кондоминиума. Закон уточняет общую собственность, обязывает организовать собственников в АСК, вводит цифровые инструменты, создает фонд ремонта и развития, упрощает взыскание задолженностей, регулирует посреднические услуги, допускает профессиональное управление через управляющего и создает механизмы прозрачности и контроля. Практически закон переводит управление многоквартирными домами и имущественными комплексами из зачастую неформальной сферы в формальную, исполнительную и проверяемую правовую рамку.
Informările din acest articol au caracter general și nu constituie relație avocat–client până la stabilirea unui mandat. Pentru decizii în cazul tău concret, recomandăm o consultație directă.